Előbb utóbb mindenkit elér a lakásvásárlásos korszak. Kirepülsz az egyetemről, keresel pénzt, és mint homo economicus takarékoskodsz, befektetsz. Elméletben. Merthogy homo economicus felfordulna a sírjában, ha tudná, hogy milyen megfontolások alapján ugranak bele egyesek lakásvásárlásba. Kis utánajárással a számokat is csatasorba állíthatjuk, és leszámolhatunk a mítoszokkal, meg a has-döntésekkel.

Lakásba befektetni bombaüzlet.
Tartja a mondás, pedig a jelenlegi magyarországi helyzet ezt távolról sem támasztja alá. Az "elmúlt 4-5 év legrosszabb befektetése" címet kapta pl. a Figyelő magazinban, amit azzal sikerült kiérdemelnie, hogy a 1998-2004 közötti lakásár duplázódás óta az árak stagnálnak, még az inflációt sem nagyon követik. Valljuk be őszintén: "befektetési szimatunk", miszerint az ingatlan bombaüzlet volna, szüleinktől örökölt és félinformációkra támaszkodik. Magyarországon ez az "érték", hogy "biztos fedél legyen a fejed felett" (Magyarországon 94% az ingatlantulajdonlás aránya, ami nemzetközileg is kiugró szám). Azt mondom lárifári. Üdvözöllek 2008-ban, ó-kádárista barátom.

Miért veszünk lakást?
Alapvetően két részre bontható a lakásvásárlás célja: befektetés és lakhatási kérdés. A magam részéről csak a lakhatási kérdéssel foglalkozom, akinek olyan sok pénze van, hogy befektetési céllal vásároljon, az amúgy is jobb, ha máshová fektet. A nullszaldós megtérülés ma 19 év a átlagosan fővárosban. (akit ez bővebben érdekel, annak ajánlom az előbb említett Figyelő 2008 24. számát)
Szóval lakhatási kérdés, keresünk egy kulturált otthont, viszont okosan, mert tudjuk, hogy nem babra, hanem tőkemegtérülésre megy a játék.

Alapfeltevések, számok
Érdemes tudatosítani, hogy ma a 10 éves kockázatmentes hozam 8,5% Magyarországon, 20 évre szakértők szerint (köszi Jani) 7%.  A lakásárak 2004 óta nem nagyon emelkednek, csak néhány sztár helyen, sőt, a külföldiek csalódása miatt kilátás van egy jó kis eladási hullámra. A magyarok tekintetében jókora túlkínálattal nézünk szembe, ez folyik egy ideje a csapból. A lakás adás-vétele során 6-8% tranzakciós buktával kell számolni, vagyis nem lehat csak úgy ki be költözgetni saját lakások esetén. Illetve még egy érdekes dolog, állítólag 30 ezer per hó-ra tehető az amortizációja egy új lakásnak, vagyis ennyit kell visszaforgatni aktív használat mellett az állagmegóvásra, ez 3 évente 1 milla. (ezt mondjuk kicsit sokallom, valószínűleg akkor ennyi, ha kiadod a lakást). Továbbiakban nem elfelejtendő, hogy sajtát lakás esetén kell biztosítás meg ilyesmik, illetve lehetséges, hogy még ingatlanadó is lesz egyszer (hál istennek). No most akkor hova tovább?

Kalkuláció
Ugye most jönne az, hogy csináljunk egy jó nagy excel táblát mindenféle paraméterrel. Ehelyett: a NewYork Times melléklete tartalmaz egy elég pofás rent or buy kalkulátort, amit használva megkíméljük magunkat egy szép kövér excel tábla elkészítésétől.

Az eredmény:



A kalkuláció persze meglehetősen bizonytalan, leegyszerűsíti a problémát, és érzékeny a paraméterek változására (mily meglepő), de azért ad némi támpontot. Jól támasztja pl. alá amit néhány szakember is mond:

Ha nem vagy benne biztos, hogy 10-20 évig abban a házban akarsz lakni, akkor megfelelő piaci kínálat esetén nem éri meg lakást venni. A szabad pénzünket inkább fektessük be jobb megtérülésű eszközökbe, és takarékoskodjunk.

Már csak azért is megfonotladó ez a megoldás, mivel nem kell elköteleződni semmi mellett, költözhetsz pl. másik városrészbe ha ott találtál új munkát, egyszóval rugalmasabb marad az életed egy darabig. Letelepedni ráérünk 35 évesen is.

Aki esetleg nem értene egyet a kalkulációval, dobjon össze egy jobb excel modellt, és publikálhatjuk az elleneredményt.